县直各单位：

经县政府研究同意，现将县住建局等部门制定的《关于建宁县统购商品房用于保障房和安置房的实施意见》转发给你们，请认真贯彻执行。

建宁县人民政府办公室

2015年7月8日

（此件主动公开）

关于建宁县统购商品房用于保障房和安置房的实 施 意 见

县住建局 县财政局 县国土资源局 县金融办

（2015年7月）

根据国土资源部、住房城乡建设部《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国土资发〔2015〕37号）、省住房和城乡建设厅、省财政厅、省金融办《关于稳定住房消费支持刚性住房需求的若干意见》（闽建房〔2015〕4号）等有关文件精神，为促进我县房地产市场平稳健康发展，现就我县统购商品住房用于保障性安置房（含公租房、廉租房、限价房）和征迁安置房（以下简称“两房”）提出如下实施意见：

一、鼓励统购存量商品住房用于“两房”

为节约资源，加快改善居民的居住条件，按照国家和省、市有关政策，结合我县财力和“两房”需求，采取择优购买符合条件的存量商品住房用于“两房”，以缩短“两房”的建设与供应周期，厉行节约用地。同时，允许有条件的乡镇和单位购买商品房作为周转房(该类周转房资金来源除中央、省、市补助外，不足部份由各乡（镇）和购买单位自筹解决)。今后，我县城区房地产市场供大于求时，城区范围内原则上不再新开工建设保障性住房，住房保障逐步实行实物保障与货币补贴并重。对符合条件的公共租赁住房保障对象发放租赁住房补贴，由其自行承租住房。

二、扎实有效推进“两房”统购工作

(一)多渠道筹措统购资金，强化资金管理

统购房源所需资金主要从以下渠道加以解决：1.土地出让金计提的住房保障资金；2.保障性安居工程专项资金；3.住房公积金增值收益；4.“两房”需求项目业主的购房资金；5.商品房建设业主的代垫资金；6.国家开发银行的棚改资金；7.上级有关资金补助等。上述渠道资金仍不足的，由县人民政府统筹解决。统购商品房资金要加强使用管理，强化监督检查，确保资金使用公开透明。

(二)多渠道筹集房源

公共租赁住房房源筹集要从政府直接投资新建，向购买存量商品住房、在市场上长期租赁转变。可采取政府购买或长期租赁存量商品住房的方式，也可以采取鼓励房地产开发企业将存量商品住房改造为公共租赁住房的方式，由政府配租给公共租赁住房用户。

三、大力推进房屋征收货币化安置补偿款购买存量商品住房

1.在签订货币化安置时，允许被征收人在货币化安置协议中，载明其配偶及父母子女姓名。已载入货币化安置协议的被征收人配偶及父母子女，持货币化安置协议申请《货币化安置证明》的，房屋征收部门应予以出具。除购买别墅外，被征收人及其配偶、父母子女持《货币化安置证明》购买存量商品住房的，一律按首套房认定，享受首套房有关优惠政策。被征收人购买存量商品住房的成交价格不超过货币化安置补偿款的，免征契税；成交价格超过货币化安置补偿款的，仅对其差额部分按规定征收契税。

2.自货币化安置协议签订之日起2年内，被征收人子女仍可在原被征收房屋划片区内公办义务教育阶段学校入学，学校凭被征收人的货币化安置协议，视同片内生源办理。被征收人以货币化安置补偿款购买商品房后，也可凭《购房合同》和《货币化安置证明》在新购商品房所在片区办理户口迁入和子女转学、入学手续。

3.新实施的房屋征收项目(含棚改项目)，在安置房源充足的情况下，原则上暂停建设安置房。被征收人选择产权调换的，原则上在现有安置房源中予以调剂；现有安置房源数量不满足产权调换需求的，由县政府统购存量商品住房作为安置房或由县政府作为中介，组织“团购”，由房地产企业与房屋征收部门签订房屋被征收人“团购”优惠协议，承诺“团购”优惠幅度，为房屋被征收户搭建选购房服务平台。“团购”房地产企业入围规则，由房屋征收部门根据征收项目实际情况制定，报县政府研究确定后执行。

4.严格控制城市居民自建房，今后居民无特殊情况，原则上不予审批自建房，确实属于特殊情况的，鼓励对其房屋土地进行收储或迁高安置。

四、统购条件

1.统购存量商品房用作公共租赁住房的，单套建筑面积原则上不得超过80平方米。对于未取得预售许可证的商品住房项目及项目中单栋楼房，在不改变用地性质及符合规划前提下，允许房地产开发企业调整住房套型结构，住房套型调整按以下程序办理：(1)房地产开发企业向县人民政府提出申请；(2)县人民政府征询规划建设主管部门和专家论证意见后，并经公示，作出是否同意住房套型调整的决定；(3)县人民政府同意住房套型调整的，由规划建设主管部门办理项目规划调整手续。对于未取得预售许可证的整体或部分房地产项目，且全县现实库存去化期限超过24个月的，在符合相关规划要求的前提下，房地产企业可以申请土地用途、规划条件变更，允许房地产企业进行项目整体或部分转型，房地产项目转型按以下程序办理：(1)房地产开发企业向县人民政府提出申请；(2)县人民政府依照省委办公厅、省政府办公厅《关于进一步规范经营性房地产用地出让工作的意见》(闽委办〔2014〕18号)要求，严格履行专家论证、公示(或听证)等规划修改程序后，作出是否批准房地产项目转型的决定，不得以会议纪要等形式替代规定的调整变更程序；(3)县人民政府批准房地产项目转型后，由规划建设主管部门、国土资源管理部门按照有关规定分别予以办理规划、用地调整手续，重新评估确定土地出让价款。

2.所统购的存量商品房房龄应在10年以内，无质量和安全隐患，且需产权合法明晰，无权属纠纷，房源所在区域相对成熟，交通比较便利，配套设施较为齐全，具备入住条件，同时，应确保满足保障对象就业、就医、就学、出行等需要。

3.各乡（镇）和单位统购用于单位周转房条件

具体周转房的户型、数量等由各统购乡（镇）、单位参照上述第四款统购条件自行提出后报县政府研究确定。

五、统购操作流程

(一)明确购买主体

由县城投公司作为统购商品住房用于“两房”的统购主体。

(二)发布统购公告

在摸底调查的基础上，综合把握我县“两房”与商品房市场的供需平衡，合理制定统购计划，并适时在县政府门户网站或其它新闻媒体向社会发布统购公告，内容包括统购数量、区位地段、户型结构、面积、价格要求、交付时间等需求信息，坚持需求多少，统购信息发布多少。

(三)报名参加统购

1.拟参与统购的房地产企业在统购公告规定时间内报名，并提交拟参与统购房源的具体情况(包括项目名称、具体座落、面积数量、销售均价等)。

2.鼓励房地产企业提供精、简装修普通商品住房。

(四)委托评估

统购单位通过县政府网站或报纸等途径，发布选取二级以上资质的房地产估价机构公告，并从报名的房地产估价机构中随机抽取3-5家，委托其进行评估。被抽中的房地产估价机构采取“背靠背”方式，分别对房地产企业所提交的房源进行单位面积估价。

(五)进行估价复核

统购单位在收到估价机构出具的估价报告后，报请县统购工作领导小组复核，估价机构应当按照县统购工作领导小组的复核意见修正估价报告。

(六)确定统购基价

统购单位根据复核或修正后的估价报告，将估价报告载明的统购房源单位面积估价进行加权平均，以该加权平均数作为统购基准价，且所有房源均不考虑楼层、朝向价差。

(七)进行价格谈判

统购单位分别与已报名的房地产企业进行价格谈判。经谈判，最终确定的成交价格原则上应低于统购基准价15%以上，并以房地产企业承诺最大下浮幅度计算出的价格作为拟成交价格。

(八)选择成交单位

统购单位根据谈判情况，结合征收项目或保障房的实际需求，按照价格就低、位置就近的原则，以承诺最大下浮幅度的房地产企业作为拟成交单位。

(九)报经政府确认

统购单位将拟成交单位报县人民政府确认。对于受所在区位、房源数量等条件限制，个别统购房源谈判后价格已低于基准价格5%以上，无法低于15%，但属于急需购买用于安置和住房保障的，经县政府研究同意，可以统购作为安置房、保障房。

(十)签订统购合同

成交单位经县政府确认后，由统购单位与成交单位签订统购协议。统购部门应在签订统购协议之日起10日内，将统购协议报送房屋交易管理机构备案。

(十一)公示

最终确定统购的商品房项目及其它相关信息应在县政府门户网站公示，公示期不得少于7个工作日。

六、加强统购房源的分配管理

统购房源不应积压，1.用作安置房的，应当在统购后10个工作日内向住房保障部门报备，由住房保障部门列入当年保障房统计，同时，在当年内对接安置。2.用作公共租赁住房的，由住房保障主管部门按配租计划依法依规及时分配。3.统购商品房作为保障房房源(含棚改安置房)的，作为当年保障房建设完成指标纳入年度考核。4.统购工作要节约财政性资金，避免出现新的闲置和浪费。

七、强化组织管理

1.完善组织机构。县人民政府成立以县主要领导为组长，分管领导为副组长、县发改、财政、国土、住建、监察、审计、税务、价格、城投、规划等部门为成员的统购工作领导小组，统购工作领导小组应建立联席会议制度，制定工作机制，落实主体责任，在具体项目谈判过程中，应严格按照统购流程开展协商谈判工作。

2.认真做好协调配合。在县统购工作领导小组的统一领导下，职能部门各尽其职。县纪检监察、审计部门严格履行监督审计职能，对统购过程全程监管,要不断强化监督手段，规范统购行为，监督统购部门不得指定特定供货企业，坚决防止权利寻租、暗箱操作和腐败行为的发生；县发改局做好相关项目报批报备及向上争取相关资金的工作；县财政局做好资金筹集等工作；税务部门应加强统购商品房用作“两房”的税务核实工作，避免出现重复税收；县国土资源局要依法依规做好商品房变更用途，重新核定土地价款等衔接工作；县住建局严格按照保障性住房配租配售流程做好统购商品房用作“两房后”后的申请受理及配租、配售等工作；县物价局做好统购商品房的定价等工作；县城投公司做好商品房采购等工作，并负责做好房租收缴、营运等后续管理工作；规划部门依照政策规定做好户型变更等工作。

3.公平自愿原则。房地产企业要在自愿参与的基础上，与政府统购单位平等协商，在规定的幅度内合理报价，以便统购单位根据县政府发布的信息选择价廉质优的房源。

本《实施意见》自印发之日起实行，在实行前已依法取得房屋拆迁许可证或已作出征收决定的项目，继续沿用原有的规定办理。