第一章 总则

第一条 为进一步规范建宁县住宅专项维修资金缴存、使用、增值运作、监督管理全流程业务，保障住宅共用部位、共用设施设备能够及时开展维修、更新及改造工作，维护全体业主的合法财产权益，依据《中华人民共和国民法典》《住宅专项维修资金管理办法》（住房和城乡建设部、财政部令第165号）《福建省物业管理条例》等法规规章，结合本县实际情况，制定本制度。

第二条 本县行政区域内商品住宅、售后公有住房的住宅专项维修资金缴存、支用、计息增值、信息公示、内部审批、监督核查、档案保管等各项业务管理工作，适用本制度。局内各业务股室、下属业务机构应当严格遵照本制度开展工作。

第三条 住宅专项维修资金管理坚持专户存储、专款专用、分户记账、业主自主决策、行政监督的基本原则，落实业务流程标准化、办理时限刚性约束、台账全覆盖、常态化督办的工作要求，严守资金安全底线与审批合规底线。维修资金内部管理执行“审用分开、分级授权、岗位相互分离、权责划分清晰”内控管理要求，做到业务各环节有据可依、资料留痕、责任落实到人。

第二章 资金缴存管理

第四条 实行专户分户核算管理。维修资金按照物业服务区域、建设项目设立总分类账，以房屋户门号为单元建立分户明细台账，实施专户统一管理、分户独立核算。专户合作银行按法定遴选程序确定并签订专户管理协议，由财务管理岗牵头开展专户日常管控工作。

第五条 落实首期维修资金足额交存要求。商品住宅业主在办理房屋入住手续前，应当一次性足额缴交首期维修资金至维修资金专户；售后公有住房，由售房单位按照政策规定比例，从售房款项中提取维修资金划入专户。

第六条 建立维修资金续缴提醒催缴机制。当业主分户账面维修资金余额不足首期应交存金额的30%时，由专项维修资金管理部门制作续缴告知文书，同步抄送对应小区业主委员会。建立续缴工作专项台账，持续跟踪督促业主完成续缴；对拒不履行续缴义务的业主，依照法定程序开展处置工作。

第七条 规范资金过户与结余退款业务。发生房屋产权转移变更的，该房屋分户账内剩余维修资金随房屋一并转移，业务经办人员依据不动产转移登记材料办理分户账户更名手续。房屋因征收拆迁、房屋灭失造成产权终止的，业主可申请退还分户账户结余资金，各经办岗位按既定流程完成审核、退款办理。

第三章 维修资金使用审批管理

第八条 明确维修资金使用范围。维修资金仅可用于住宅共用部位、共用设施设备在保修期满之后的维修、更新、改造工程。共用部位主要包含建筑基础、承重墙体、梁柱、楼板、屋面、建筑外墙面、单元门厅、楼梯间、公共走道等部位；共用设施设备主要包含电梯、消防系统、公共照明、小区绿化、园区道路、沟渠井池、非经营性停车场地、公共文体配套设施等设备设施，省市主管文件明确允许列支的其他情形遵照执行。下列开支不得从住宅专项维修资金中列支：建设施工单位依法需要承担的保修范畴内费用；供水、供电、供气、通信、有线电视等专营单位管线设施运维养护支出；人为损毁公共部位、公共设施产生的修复费用；物业服务合同约定由物业服务企业承担的日常小型维修养护费用。

第九条 常规维修项目审批办理流程

（一）申请材料接收。物业服务企业、业主委员会或者相关业主提交维修资金使用申请，一并报送全套配套申请材料。业务受理岗对申报材料完整性进行现场核验，材料不全的一次性告知需要补齐的全部内容；材料齐全的立即登记受理，移交现场勘验环节。

（二）现场实地勘验。勘验工作人员自受理申请起2个工作日之内完成现场核查工作，邀请不少于5名业主代表共同参与勘验，核实维修项目是否真实、确有实施必要，填写勘验记录表（详见附件），留存现场影像资料，于当日出具勘验意见。

（三）方案公示与业主表决。维修实施方案、工程预算、费用分摊方案，应当在小区显著位置公示满10个工作日。维修项目表决，需要列支范围内专有部分建筑面积占比三分之二以上且业主总人数占比三分之二以上的业主参与表决；同时参与表决业主的专有面积、业主人数均超过半数同意，项目方可实施；完整留存公示影像资料归档备查。

（四）项目审核报批。审核管理岗全面核查施工合同、勘验记录、竣工验收资料、费用分摊名册、全套公示档案。工程造价达到5万元及以上的项目，还应当提供第三方造价审核报告、施工单位遴选中选证明；全部资料核查无误后，按照层级开展报批。

（五）资金拨付管控。财务管理岗复核全部审批文件、结算资料、费用分摊材料无误后办理资金拨付。项目首期拨付资金不得超过项目预算总金额的50%；剩余尾款待工程竣工验收完成、结算审核定稿之后拨付。维修资金应当直接拨付至施工单位对公账户，严禁截留、挤占、挪用维修资金。

（六）项目台账登记。审核管理岗落实“一个项目一套台账”管理模式，逐项登记维修内容、预算决算金额、施工单位、经办人员、审批意见、公示情况、验收结论、资金拨付、业主费用分摊等信息，电子台账与业务管理系统实时同步，全程业务留痕。

第十条 紧急险情维修简化处置流程

出现建筑结构受损、电梯停运、消防设施失效等威胁人身安全、房屋安全的紧急状况，可以启用紧急维修简化流程。即时接收紧急维修申请以及险情佐证材料，当日完成现场勘验并出具勘验意见；维修方案公示期为3日，工程完工后费用分摊明细公示15日。工程处置完毕后按照紧急情况申请资料表册流程进行申请拨付资金。

第四章 计息与保值增值管理

第十一条 分户计息到户。维修资金缴入专户当日起按政策计取利息，利息收益归对应房屋业主所有，计入对应分户明细账。财务人员按季度核算利息，每年度完成利息汇总结算，保障分户利息计算准确。

第十二条 稳妥实施资金保值增值。在充分保障日常维修支取需求的基础上，可采用定期存款、协定存款等低风险方式实现资金保值增值。增值运作方案应当提交局党组会议审议通过后，再与专户管理银行签订协议落地实施；严禁开展股票、高风险理财类投资业务。

第十三条 做好年度增值收益分配。每年12月份，财务人员完成本年度全部增值收益核算，按规定分摊至各业主分户账户。小区公共设施经营性收益划转进入维修资金专户的，依据管理规约或者业主共同约定记入对应小区总账并落实分户分摊，同步编制年度收益分配档案留存。

第五章 信息公开与业主查询、异议复核

第十四条 落实年度信息公开制度。每年12月完成全年账务核对，次年1月31日前对外公开上一年度维修资金整体运行情况。公开内容包含全县维修资金年度缴存总额、支出总额、增值收益、期末资金结余、各维修项目明细、专户运行情况、重大账务变动等。通过县政府门户网站、本局政务公示栏、小区业主工作群、小区公告栏、政务服务窗口多渠道开展公示，纸质版公示资料留存时间不少于5个工作日。

第十五条 拓宽业主查询渠道。业主持本人身份证、不动产权证书，公有住房售房单位持单位有效证明材料，可以到政务办事窗口打印分户资金明细账册；设立专门咨询服务热线，安排专人答复缴存、使用、结余、收益相关咨询；持续推进线上查询渠道建设，提升业主查询便捷程度。

第十六条 建立账务异议复核工作机制。业主、产权单位对公示账务数据存在疑问的，可提交书面复核申请。业务受理岗、审核管理岗、财务管理岗应当在7个工作日内调取银行流水、业务台账、原始凭证逐项核实，出具书面答复意见；经核查确认数据存在错误的，立即更正并且重新对外公示修正内容。

第六章 岗位职责与办理时限管理

第十七条 划分各岗位工作职责

1．业务受理岗：负责申请材料接收、核对、政策告知、系统登记、咨询解答等工作；

2．现场勘验岗：负责材料初审、现场核查、竣工验收、资金使用监督等工作；

3．审核管理岗：负责维修资金各类业务材料的真实性、合规性复核，核查维修方案、公示资料等关键要件；

4．财务管理岗：依据终审审批单据办理资金划转、拨付业务，负责每月与专户银行对账、资金结余及利息核对等工作；

5．内控监督岗：负责严格审核资金业务合规性及单据等工作。

第十八条 严格业务办理时限。申报资料齐全应当即时登记流转，不得无故拖延滞留；常规项目现场勘验工作受理后2个工作日办结并出具勘验意见；紧急维修项目实行全流程优先办理。

第十九条 落实关键岗位分离制度

1. 收件受理与业务审核相互分离：收件人员只负责材料接收登记，不得兼任同一项目的审核岗位；

2. 业务审核与审批决策相互分离：项目材料审核由审核岗位完成，逐级报批由分管领导开展，审核人员不参与同一项目审批决策；

3. 审批与资金拨付相互分离：财务人员依据完整齐备的审批资料办理拨付，审批手续不完备不得提前拨付资金；

4. 业务台账与财务会计账务相互分离：财务人员负责会计核算，城管业务股室负责业务台账登记，双方定期交叉核对数据。

岗位工作人员发生人事变动，必须完整办理工作交接，保障业务工作连续开展。

第七章 资金监督与档案管理

第二十条 常态化账务核对。财务人员每月和专户银行核对资金流水；每年12月组织开展年度全面对账，留存银行正式对账单。业务分户台账与财务会计数据定期交叉校验，确保账账相符、账实相符。

第二十一条 接受内外部监督审计。主动配合财政、审计部门开展专项审计工作，各业务股室应当及时完整提交审计需要的全部资料，不得隐瞒、拖延。常态化组织内部自查，重点检查资金缴存、使用、计息增值全流程合规性，严禁瞒报、错报、漏报资金收支、收益、列支明细。

第二十二条 规范档案保管工作。维修资金缴存凭证、使用审批全套资料、项目台账、公示影像资料、竣工验收文件、银行对账单据、异议复核文书、专户合作协议等，由城管业务股、不动产交易业务岗、财务股按照职责分工分类归档。年度公示报表、会计档案按照《会计档案管理办法》保管；全部维修项目审批档案实行永久保管；严格执行档案查阅审批流程，保障业务档案完整安全。

第八章 附则

第二十三条 本制度自印发之日起实施，本县原有相关管理规定与本制度不一致的，以本制度为准。